Bezahlbaren Wohnraum schaffen: Bauausschuss beschäftigt sich mit Genossenschafts-Modell
Bezahlbarer Wohnraum ist knapp. Und wird noch knapper werden. Um der Entwicklung gegenzusteuern, hat die Pyramis Immobilien Entwicklungs GmbH ihr Detmolder Modell entwickelt, das Kommunen erleichtern soll, neuen Wohnraum mit geringeren Quadratmeterpreisen zu schaffen. Geschäftsführer und Rechtsanwalt Michael Hoppenberg stellte das Konzept im Ausschuss für Stadtentwicklung, Bau und Umwelt vor und stieß auf einiges Interesse seitens der Politik.
Drensteinfurt – Dass es immer weniger bezahlbaren Wohnraum gibt, überrascht Hoppenberg nicht. Enorme Baupreissteigerungen, steigende Bauzinsen und vielerorts fehlendes Bauland spielten eine große Rolle. Aber: „Der wesentliche Unterschied im Bereich des geförderten Wohnraums ist, dass die Investoren sich für 15 Jahre an die niedrigen Mietpreise gebunden haben. Danach war es interessant für sie, die Immobilien zu sanieren und die Mietpreise deutlich anzuheben.“ Inzwischen sei für eine Förderung eine Bindung von 30 Jahren erforderlich. „Da rentiert sich der Umbau mehr“, so Hoppenberg. Die Stadt könne aber selbst aktiv werden – mit dem Detmolder Modell.
Das sieht die Gründung einer Immobiliengenossenschaft vor – separat in jeder teilnehmenden Stadt. Dafür benötigt werden laut Hoppenberg drei Gesellschafter. „In unserem Modell sind das die Kommune, eine weitere öffentliche Einrichtung und die Pyramis.“ Sie entwickelten zusammen die Genossenschaftssatzung mit den kommunalen Zielen. Während die Stadt die entsprechenden Grundstücke einbringt und somit den Bärenanteil der Genossenschaftsanteile hält, kümmert sich die Pyramis GmbH um die Planung, Ausschreibung, die Bauüberwachung und später die Vermietung und, solange von den Mietparteien gewünscht, die Verwaltung der Häuser.
Öffentliche Hand hat Mehrheit im Aufsichtsrat
Zwar sei es das erklärte Ziel, dass auch die Mieter schlussendlich zu Genosschenschaftlern werden – an der Stadt vorbei entscheiden könne aber trotzdem niemand. Zum einen halte die öffentliche Hand mit vier von fünf Mitgliedern im Aufsichtsrat sowie im Vorstand die Mehrheit. „Zum anderen können die grundlegenden Ziele nur mit Zustimmung der Kommune geändert werden. Das ist so in der Satzung festgeschrieben und gilt auch, wenn die Mieter später eine Selbstverwaltung anstreben sollten.“
Letzteres sei seit der Entwicklung des Detmolder Modells 2019 übrigens noch nicht passiert, so der Geschäftsführer. Bei inzwischen 20 genossenschaftlich realisierten Projekten in verschiedenen Städten zeige das durchaus, dass die Menschen mit der Arbeit der Pyramis zufrieden seien, freute sich der Rechtsanwalt.
Durch die Genossenschaftsregelung komme es auch nicht zu einer großen Belastung des Haushalts, es gebe kein Mindestkapital, nur den überschaubaren Gründungsetat von etwa 5. 000 Euro – die Genossenschaft ist darauf ausgelegt, sich selbst zu finanzieren. Daher gelte sie auch als gewerblicher und nicht als öffentlicher Auftraggeber, erklärte Hoppenberg, was ebenfalls von Vorteil sei. „So können wir das lokale Handwerk einbinden. Es gibt keine Handschlaggeschäfte, aber wir priorisieren die Unternehmen vor Ort.“
Günstige Preise durch Förderungen
Durch die Kombination verschiedener Fördertöpfe, worum sich ebenfalls die Pyramis-Mitarbeiter kümmern, sei es möglich, nachhaltig gesicherte Preise von zehn bis zwölf Euro pro Quadratmeter aufzurufen, statt den derzeit eher 14 bis 16 Euro auf dem freien Wohnungsmarkt. Für Greven, wo die Pyramis mit ihrem Modell auch aktiv ist, seien derzeit sogar sechs bis acht Euro kalkuliert.
Ganz umsonst sind die Dienstleistungen der GmbH natürlich nicht, das erfragte die Politik im Anschluss des Vortrags. Die Verwaltung durch die Pyramis schlage pauschal mit 1. 000 Euro monatlich pro Genossenschaft zu Buche, erklärte Hoppenberg. Für die Bereiche wie Planung und Bauüberwachung lege die Firma die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure an. „Da nehmen wir den untersten Satz – das ist auf jeden Fall billiger als die Architekten, die sie bei einer Ausschreibung bekommen.“
Wird die Genossenschaft zu groß, geht es um Gewinnmaximierung. Und das soll ja eben nicht das Ziel sein.
Wie viele Genossenschaften eine Stadt gründet, liegt am Bedarf: „Pro Genossenschaft sollte es mindestens zwölf bis 16 und nicht mehr als 40 bis 60 Wohnungen geben“, so der Geschäftsführer. „Wird die Genossenschaft zu groß, geht es wieder um Gewinnmaximierung. Und das soll ja eben nicht das Ziel sein.“