Wohnbebauung rückt näher: Lange Interessenten-Liste für früherer Hoffläche
Die geplante Bebauung des ehemaligen Bauernhofs Schulze-Bergcamen mit Wohnhäusern drohte zuletzt zu scheitern. Jetzt öffnet sich ein formaler Weg über die Aufstellung eines Bebauungsplans. Wann es dazu kommt, bleibt abzuwarten.
Bergkamen – Eigentümerin des rund 38,5 Hektar großen Areals an der Nordfeldstraße zwischen Kugelbrink und Bambergstraße ist die Wirtschaftsförderungsgesellschaft Kreis Unna. Die WFG hatte den Hof mit seinen einst riesigen Hallen 2018 im Zuge eines Grunderwerbs für das interkommunale Gewerbegebiet Unna/Kamen südlich des Ikea-Möbelhauses miterhalten.
Auf der rund 2,3 Hektar großen nördlichen Teilfläche, auf der einst die Hofgebäude standen, sollen nach Plänen der WFG bis zu 50 Eigenheime entstehen, darunter vorwiegend Einfamilienhäuser. Gebaut werden kann aber nur, wenn auch Planungsrecht besteht.
Innen- oder Außenbereich?
Wie dieses erlangt werden kann, darüber sind sich Stadt Bergkamen und Kreis Unna uneins. Während die Behörde vor Ort die Fläche dem unbeplanten Innenbereich zuordnet – dort ist eine Bebauung ohne B-Plan möglich, sofern sie sich „nach Art und Maß ... in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt“, wie es in Paragraf 34 des Baugesetzbuches heißt – spricht der Kreis von einem Außenbereich. Neubauprojekte lassen sich hier nach Paragraf 35 BauGB nur in Ausnahmefällen realisieren – etwa, wenn es sich um einen landwirtschaftlichen oder Gartenbaubetrieb handelt.
Die Erörterung zwischen Stadt und Kreis ist mittlerweile aber obsolet geworden. So hat der Regionalverband Ruhr (RVR) als übergeordnete Behörde auf Nachfrage aus Bergkamen die Einschätzung geäußert, dass ein B-Plan für das Schulze-Bergcamen-Areal aufgestellt werden könnte. Nicht sofort, weil das Komplett-Grundstück im Flächennutzungsplan (FNP) noch als „Fläche für die Landwirtschaft“ dargestellt ist und die Planungen somit den aktuellen Zielen der Raumordnung zuwiderlaufen. Aber später, nach Inkrafttreten des neuen Regionalplans Ruhr.
Dieser liegt aktuell als Entwurf vor und weist die Hofstelle – auch auf Anregung der Stadt – als „Allgemeinen Siedlungsbereich“ aus. Zur Aufstellung des Plans läuft derzeit die dritte Beteiligung der Öffentlichkeit. Wann er von der Verbandsversammlung des RVR beschlossen werden kann und rechtswirksam wird, lässt sich nicht voraussagen. Ein Bauleitverfahren auf örtlicher Ebene, das möglicherweise folgt, dauert im Schnitt zwei Jahre.
Von Über- zur Unterdeckung
Der Aufstellung eines B-Plans stand bis dato auch entgegen, dass der hiesige FNP mehr Flächen für Wohnbebauung auswies, als rechnerisch in Bergkamen nötig und auch erlaubt waren. Die Überdeckung lag bei 11,3 Hektar netto. Mit einer Neuberechnung auf Basis aktualisierter Daten etwa zur Bevölkerungsentwicklung haben sich die Bedingungen nun aber geändert.
Jetzt besteht unterm Strich ein Neudarstellungsbedarf in Höhe von 32,2 Hektar. Will heißen: Um Wohnbauflächen in Bereichen auszuweisen, in denen bis dato keine Bebauung vorgesehen ist, müssen an anderer Stelle keine Streichungen mehr erfolgen – so lange, bis das Verhältnis ausgewogen ist.
Politik entscheidet
Thomas Reichling, Leiter des Planungsamts, betont, dass die Politik das letzte Wort habe, wenn es um Aufstellungs- und Satzungsbeschluss für einen B-Plan gehe. Im konkreten Fall liege der Ball aber zunächst einmal im Feld der WFG. Der Vorhabenträger müsste sich erklären, ob er den vorgezeichneten Weg einschlagen möchte oder nicht. Schließlich sei ein Bauleitverfahren auch mit Kosten verbunden.
Für die Häuser im geplanten Baugebiet gibt es schon reichlich Interessenten. „Bislang etwa 100“, teilt die WFG mit. Die hohe Zahl zeige, dass es „eine starke Nachfrage nach attraktiven Wohnstandorten in Bergkamen“ gebe. Die Liste mit den vielen Namen werde man, so heißt es, mit der Veräußerung des Areals weitergeben.
Verkauf geplant
Denn die WFG will das Vorhaben nicht selbst stemmen. Sie sucht einen Projektentwickler. „Wir als Wirtschaftsförderungsgesellschaft für den Kreis Unna mbH sind nicht auf dem Gebiet des Wohnbaus tätig, sondern in der Gewerbeentwicklung“, heißt es zur Begründung.
Der Projektentwickler soll frühestens übernehmen, wenn geklärt ist, dass auf der Fläche ein Wohngebiet entwickelt werden könne. „Es gibt mehrere Interessenten. Zur genauen Zahl möchten wir keine Angaben machen, da wir das Gelände derzeit aufgrund der ungeklärten planungsrechtlichen Situation nicht aktiv vermarkten“, heißt es bei der WFG.
270.000 Euro für Abriss
Vom Bauernhof Schulze-Bergcamen ist kaum noch etwas zu sehen. Fast alle Gebäude und Anlagen wurden im Winter 2020/21 für zirka 270.000 Euro abgerissen. Im städtebaulichen Entwurf zum Baugebiet, angefertigt vom Planungsbüro Pesch und Partner (Dortmund, Stuttgart), ist keine genaue Anzahl von Häusern benannt.
Die WFG bedauert die jüngsten Verzögerungen bei der Projektentwicklung. Das hat auch finanzielle Gründe, denn die bereits entstandenen Kosten müssten über einen langen Zeitraum vorfinanziert worden. „Mit Verzögerungen ist allerdings in der Flächenentwicklung immer zu rechnen. Das ist nicht ungewöhnlich“, heißt es.