Thema Instandsetzung

Wer zahlt, wenn’s zieht?

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Heike M. (43) muss sich warm anziehen. Sie zeigt auf eine undichte Stelle an ihren Holzfenstern. Jetzt soll’s Abhilfe geben – und die Neuperlacherin soll 72,60 Euro mehr Miete zahlen

München - Sobald draußen nur ein laues Lüftchen weht, zieht es bei Heike M. (43) in der Wohnung. Wer muss jetzt für die neuen Fenster zahlen?  Die Antwort:

Sobald draußen nur ein laues Lüftchen weht, zieht es bei Heike M. (43) in der Münchner Wohnung. „Schon im Herbst muss ich mit Jacke und Decke im Wohnzimmer sitzen“, sagt die Mutter zweier Töchter. Jetzt sollen die Fenster endlich ausgewechselt werden. Aber die Hausverwaltung erhöht ihr deshalb die Miete!

„Ich verstehe das nicht“, sagt die gelernte Bankkauffrau, die fortan 72,60 Euro mehr Miete zahlen soll. „Das sind fast 10 Prozent mehr.“ Ihre Holzfenster in ihrer Viereinhalb-Zimmer-Wohnung im Neuperlacher Sudermann-Zentrum stammen aus dem Jahr 1972. „Die sind total kaputt. Der Kitt ist angegriffen. Und weil bei Arbeiten einmal Löcher in die Fenster gebohrt wurden, ist zwischen den beiden Scheiben nicht einmal mehr Gas. Da sammelt sich jetzt das Kondenswasser.“

Heike M. fügt hinzu: „Ich kenn mich ja nicht aus, aber bei solch maroden Fenstern kann man doch nicht von Modernisierung sprechen.“ Die Hausverwaltung tut dies aber und spricht von einer „Wohnwertverbesserung“ durch neueste Technik und damit verbundenen sinkenden Heizkosten.

Instandsetzung oder Modernisierung? Anja Franz vom Mieterverein München kennt das Problem der Unterscheidung: „Eine tatsächliche Modernisierung ist eine Maßnahme zur Wohnwertverbesserung.“ Bei Modernisierungsmaßnahmen müsse der Vermieter eine bestimmte gesetzlich vorgeschriebene Vorgehensweise einhalten, der Mieter muss diese Modernisierung ausdrücklich dulden. „Hier darf der Vermieter dann auch unter bestimmten Voraussetzungen die Miete erhöhen.“ Bei einer Instandsetzungsmaßnahme sei die Lage ganz anders. „Hier hat der Mieter zwar kein Mitspracherecht, aber der Vermieter darf die Miete auch nicht erhöhen.“

Vor allem beim Austausch von Fenstern wie im Falle von Heike M. in Neuperlach wird laut Mieterverein immer sehr heftig diskutiert. Anja Franz: „Bei alten, kaputten Fenstern ist der Instandsetzungsanteil sehr hoch, aber ein bisschen Wohnwertverbesserung liegt natürlich auch vor, weil dadurch zum Beispiel der Schallschutz besser wird.“

In der Praxis sei es, so Franz, meist so: Beide Parteien einigen sich auf einen sogenannten Instandsetzungsanteil. „Im Fall der Mieter im Neuperlacher Haus müsste dieser Anteil wohl sehr hoch angesetzt werden, wenn nicht sogar bei 100 Prozent! Dafür spricht natürlich als erstes das Alter der Fenster und vor allem der Zustand. Wenn die Fenster undicht und defekt sind, kann man wohl nicht von einer Modernisierung, sondern nur von einer Instandsetzung sprechen.“

Bei Heike M. und den anderen Mietern kann es also sein, dass eine Mieterhöhung gar nicht gerechtfertigt ist, dass sie sich also auch nicht an den Materialkosten beteiligen müssen. „Denn das ist ein Gerücht“, betont Expertin Franz, „wenn es sich um eine reine Instandsetzungsmaßnahme handelt, muss sich der Mieter gar nicht beteiligen. Das ist reine Vermietersache. Er muss die Arbeits- und Materialkosten tragen.“

Franz rät Heike M. und anderen betroffenen Mietern abschließend: „Legen Sie Ihre Modernisierungsankündigung unbedingt einem Juristen vor. Dieser muss dann anhand des Schreibens prüfen, wie hoch in Ihrem Fall der Instandsetzungsanteil tatsächlich ist.“

Nina Bautz

Vermieter muss Bescheid wissen

Frage: Ich wohne mit meinem Sohn seit vier Jahren in einer 4-Zimmer-Wohnung in einem Fünf-Parteien-Haus. Die Freundin meines Sohnes beibt derzeit immer von Dienstag bis Sonntag, also fünf Nächte die Woche, bei uns. Der Mietvertrag lautet über zwei Personen, die Nebenkosten werden nach Anzahl der Personen im Haus aufgeteilt. Stimmt es, dass der Vermieter über die Anwesenheit einer zusätzlichen Person informiert werden muss? Oder nur, wenn es sich um einen permanenten Aufenthalt handelt?

Heidi V.

Antwort: Grundsätzlich hat der Mieter einer Wohnung das Recht, seine Lebensgefährtin oder seinen Lebensgefährten in der Wohnung aufzunehmen. Eine besondere Erlaubnis braucht der Mieter nicht. Er muss es aber dem Vermieter mitteilen. Anders ist es, wenn der Mieter einen Untermieter aufnehmen möchte. Dafür benötigt er die Erlaubnis des Vermieters.

Wenn Ihr Sohn als Mieter im Mietvertrag aufgeführt ist, kann seine Freundin als seine Lebensgefährtin mitwohnen. Allerdings muss sie dann auch bei der Betriebskostenabrechnung als weitere Person berücksichtigt werden. Es kommt hier nicht so sehr darauf an, ob die Freundin die ganze Woche oder nur fünf Nächte da ist. Fakt ist, dass sie mit in der Wohnung wohnt und nur darauf wird abgestellt.

Sollte Ihr Sohn nicht als Mieter aufgeführt sein, so müssten Sie Ihren Vermieter um Erlaubnis fragen, ob Sie einen Untermieter aufnehmen können. Als Grund wird aber letztlich nur eine Veränderung der wirtschaftlichen, also finanziellen, Situation des Mieters anerkannt.

Eine weitere Möglichkeit wäre, die Freundin als Besuch zu deklarieren. Grundsätzlich wird ein Besuch angenommen, wenn die Person bis zu sechs Wochen in der Wohnung wohnt. Aber auch dann muss es dem Vermieter mitgeteilt werden, damit diese weitere Person in der Betriebskostenabrechnung berücksichtigt werden kann.

Bitte ­richten Sie Ihre Fragen (plus Telefonnummer für Rückfragen) an die Mieterverein-Vorsitzende Beatrix Zurek (r.) und ihre Kollegin Anja Franz: Stichwort „tz-Leser fragen die Mieterpräsidentin“, per Post an die ­Lokalredaktion, 80282 München, per Fax an 089/5 30 65 67 oder per E-Mail an: lokales@tz.de. Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine ausführliche Einzelfallberatung vornehmen können.

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